Criptoativos e o Setor Imobiliário: Transformando Transações

A tokenização de ativos imobiliários tem ganhado destaque no Brasil e no mundo, abrindo caminho para uma revolução na forma como compramos, vendemos e investimos em imóveis. Com tecnologias de blockchain e smart contracts, torna-se possível democratizar o acesso a empreendimentos antes limitados a grandes investidores.

Em janeiro de 2026, a parceria entre a proptech Rooftop e o Mercado Bitcoin resultou na captação de R$ 17,2 milhões em tokens imobiliários, envolvendo mais de 2 mil investidores. Esse marco evidencia como fraciona imóveis em tokens digitais, permitindo aportes a partir de apenas R$ 100.

No Brasil, a adoção de criptoativos no mercado imobiliário começou a ganhar força em 2024, com diversas startups e fundos de investimento explorando o potencial de ativos tokenizados como alternativas de financiamento para projetos residenciais e comerciais. A tendência é que esse movimento cresça exponencialmente nos próximos anos.

O que é tokenização imobiliária?

A tokenização converte a propriedade ou fração de um imóvel em tokens digitais registrados em blockchain. Cada token representa uma participação em um ativo real, com transparência de registros e garantia de segurança criptográfica.

Os smart contracts automatizam obrigações como distribuição de aluguéis e cálculo de rendimentos, reduzindo intermediários e custos. Em poucos cliques, investidores podem adquirir, negociar e receber pagamentos, sem a complexidade dos processos tradicionais.

Cada transação registra uma cadeia imutável de eventos em blockchain, garantindo transparência total em tempo real e auditabilidade permanente. A descentralização dos registros reduz o risco de fraudes e amplia a confiança entre as partes, pois todas as movimentações ficam gravadas em nodos distribuídos.

Casos de sucesso no Brasil

O lançamento dos tokens ROOF03 e ROOF04, lastreados em um imóvel de alto padrão no condomínio Quinta da Baroneza, captou R$ 15 milhões em apenas 72 dias. Com retorno estimado de IPCA + 13% ao ano e pagamentos mensais, esses ativos atraíram investidores com perfil diverso.

Outro exemplo é o token de renda variável ROOFTOP01, que captou R$ 1,5 milhão de 266 participantes. O potencial de retorno de até 2,8 vezes o valor investido, ou mínimo de IPCA + 4%, demonstra a flexibilidade desse modelo para projetos de renda variável.

Esses exemplos mostram a força do varejo, com ticket médio de R$ 6 mil na emissão ROOF03/04 e diversificação de carteiras. Além disso, plataformas especializadas já facilitam a negociação secundária de tokens, criando um mercado mais dinâmico e acessível.

Vantagens da tokenização

A principal vantagem é a democratização do acesso ao varejo. Com aportes a partir de R$ 100, pequenos investidores participam de ativos antes restritos a instituições financeiras.

Adicionalmente, observa-se processos burocráticos totalmente simplificados, já que o uso de blockchain e smart contracts elimina etapas manuais, reduzindo prazos de emissão de meses para semanas.

Por fim, a tokenização oferece proteção inflacionária e renda através do lastro em ativos reais e cláusulas de rendimento indexadas ao IPCA, com distribuição periódica de aluguéis.

A liquidez também se destaca, pois os tokens podem ser listados em corretoras digitais após emissão. Isso cria um mercado secundário ativo e dinâmico, onde investidores compram e vendem participações com mais agilidade do que em transações imobiliárias convencionais.

Desafios regulatórios e jurídicos

Apesar do potencial, a tokenização enfrenta entraves importantes para sua consolidação. A ausência de regulação específica, aliada a ambiguidades jurídicas, cria insegurança para emissores e investidores.

• 1. Ambiguidade na natureza jurídica do token (direito real, valor mobiliário ou fração ideal).
• 2. Inexistência de regulação específica para tokenização imobiliária.
• 3. Conflito entre blockchain e registro público (exigência de cartórios para validade legal).
• 4. Classificação como valor mobiliário pela CVM, exigindo prospecto e instrução 88 ou resolução 160.
• 5. Tributação complexa (ITBI, ISS e IR; risco de bitributação).
• 6. Validade de smart contracts ainda não pacificada na Justiça.
• 7. Reconhecimento limitado por bancos como garantia de empréstimos.
• 8. Ausência de jurisprudência consolidada sobre tokenização.
• 9. Necessidade de custodiante para governança e segurança jurídica dos ativos.

Recentemente, a Corregedoria Geral da Justiça proibiu o registro de tokens diretamente na matrícula imobiliária, reforçando a busca por soluções que unifiquem registro público e blockchain.

Perspectivas para 2026

Espera-se que 2026 seja o ano da expansão em escala. Com a evolução da regulação, a tokenização deve se consolidar como uma das cinco maiores tendências do setor.

A infraestrutura Drex como catalisador conectará registros de propriedade, instituições financeiras e blockchain, promovendo liquidez e segurança jurídica.

Plataformas especializadas facilitarão a emissão e o gerenciamento de tokens, atraindo investidores institucionais e de varejo para novos projetos residenciais, comerciais e de renda variável.

Além disso, a expansão global do modelo brasileiro pode atrair aportes estrangeiros e integrar o país em cadeias internacionais de financiamento imobiliário. Comunidades de investidores e plataformas colaborativas tendem a surgir, fomentando a criação de novos modelos de negócios baseados em tokenização.

A crescente integração com tecnologias emergentes, como realidade aumentada e metaverso, permitirá experiências imersivas em vendas e gestão de propriedades tokenizadas. Visitantes virtuais poderão explorar imóveis antes de investir, aumentando a transparência e a experiência do usuário.

Riscos e recomendações para investidores

Como qualquer inovação, a tokenização apresenta riscos, sobretudo relacionados à volatilidade de criptoativos e incertezas legais. É fundamental adotar boas práticas de compliance e conhecer a legislação vigente sobre criptoativos.

Recomenda-se:

• Realizar due diligence dos emissores e do imóvel subjacente.
• Exigir documentação clara e auditoria de contratos inteligentes.
• Estar atento a tributações e planejar o impacto fiscal.
• Utilizar contas em corretoras e custodiantes regulamentados para mitigar riscos.

Além disso, o uso de sandboxes regulatórios permite testar modelos de negócios em ambiente controlado, reduzindo incertezas e custos de adaptação.

Investidores devem considerar riscos de segurança cibernética, como vulnerabilidades em wallets e contratos inteligentes. Auditorias independentes de código são essenciais para garantir a integridade do sistema, assim como a adoção de práticas de segurança robustas em todas as etapas.

Conclusão

A tokenização imobiliária representa uma uma verdadeira revolução de mercado, unindo tecnologia de ponta e ativos reais para criar um ecossistema mais inclusivo e eficiente.

Embora existam desafios regulatórios e jurídicos, as perspectivas para 2026 são promissoras. Investidores que se prepararem, entenderem a tecnologia e contarem com consultoria especializada estarão na vanguarda dessa transformação.

Estamos diante de uma nova era, em que a propriedade será cada vez mais acessível, líquida e transparente. Aproveite esse momento e seja parte da mudança no setor imobiliário brasileiro.

Ao compreender este ecossistema e acompanhar as atualizações regulatórias, investidores e gestores estarão mais aptos a aproveitar oportunidades, antecipar desafios e contribuir para um setor imobiliário mais eficiente e inclusivo.